1998年7月，國務院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，以此為標志，按照建立中國特色社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，全面推動住房商品化、社會化，實現(xiàn)了從福利分房到培育住房市場的轉(zhuǎn)變，開辟了中國城鎮(zhèn)住房條件快速改善的新時期，為中國城市化和經(jīng)濟騰飛注入了巨大能量。
在住房制度改革之初，浙江國有房地產(chǎn)公司占據(jù)主導地位，為整個浙江城市發(fā)展做出了貢獻。伴隨著改革的深入推進，民營房地產(chǎn)企業(yè)應運而生并快速成長。近10年來，全國各地的優(yōu)秀房產(chǎn)公司紛紛逐鹿浙江市場，形成了百舸爭流、繁榮發(fā)展的新格局。眾多房地產(chǎn)企業(yè)前仆后繼，為浙江城市化、現(xiàn)代化做出了不可磨滅的貢獻。
到2017年底，浙江城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到68.0%。其中，杭州為76.8%，寧波為72.4%，溫州為69.7%，基本完成了快速城市化進程。
改革：走在前列
1994年12月26日，浙江省人民政府落實《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，發(fā)布了《浙江省深化城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案》，對浙江省住房制度改革做出了全面部署，要求到2000年初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度，基本上實現(xiàn)每戶有一套經(jīng)濟適用的住房，人均居住面積達到9平方米以上，使城鎮(zhèn)居民住房達到小康水平。
1998年12月31日，浙江省人民政府轉(zhuǎn)發(fā)實施了浙江省住房改革委員會《關(guān)于進一步深化我省城鎮(zhèn)住房制度改革的實施方案》，全面落實《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》精神，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。
房地產(chǎn)市場啟動激發(fā)了房地產(chǎn)投資熱情，房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用十分明顯。1990-2000年浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資額從10億元增加到362億元，增長了35倍之多。房地產(chǎn)投資額占當年固定資產(chǎn)投資的比例，從5%增加到16%。
在房地產(chǎn)投資和交易規(guī)模快速增長的同時，體制改革和創(chuàng)新發(fā)展也是浙江走在前列的重要內(nèi)容。作為省會城市，杭州房地產(chǎn)相關(guān)改革更是一馬當先，在全國處于領先和標桿地位。
城市土地使用制度改革是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎，杭州土地儲備制度的探索為全國樹立了榜樣。1997年8月，杭州成立了土地儲備中心；1999年6月，國土資源部以內(nèi)部通報形式轉(zhuǎn)發(fā)《杭州市土地儲備實施辦法》，向全國推廣杭州開展土地儲備的經(jīng)驗和做法，產(chǎn)生了巨大的社會經(jīng)濟效應；2001年4月，《國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》明確要求，有條件的地方政府要試行土地收購儲備制度。從此，眾多城市紛紛成立土地儲備機構(gòu)，土地儲備工作在全國迅速展開，成為近20年城市土地使用制度的基本模式。回望20年前，土地儲備制度是一項有效實現(xiàn)國有土地資源市場價值、利國利民的“陽光工程”，對中國特色的“政府主導、大規(guī)模、快速城市化模式”做出了歷史性貢獻。
住房制度改革和完善方面，杭州不僅規(guī)范、優(yōu)質(zhì)、高效，而且也為國家承擔了許多責任。2009年，針對住房制度改革面臨的新形勢、新階段，建設部要求杭州等五個城市展開了住房制度改革調(diào)研，探索城市“基本住房制度”模式和機制。為此，杭州市住房制度改革領導小組辦公室組織浙江大學房地產(chǎn)研究中心等單位開展課題研究，通過對杭州市區(qū)住房制度改革歷程的回顧，系統(tǒng)分析了杭州市區(qū)住房制度改革的成就與問題，提出了城市基本住房制度框架及其實現(xiàn)的路徑和機制。
十九大報告提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，明確了今后一個時期住房制度改革的目標、任務和方略。目前各地探索的情況來看，“住房消費有保障，住房投資有約束”，正在成為大城市住房制度安排的基本特征。
保障：多房并舉
住房是人的基本生活需要，住房保障是政府的重要職責。浙江省住房保障體系是在住房制度改革和房地產(chǎn)市場發(fā)育過程中逐步建立起來的，并且能夠與時俱進，不斷完善，形成了獨特模式和有效體系。
1999年開始，浙江省落實國家住房保障政策，各地市紛紛根據(jù)自己的實際情況制定了實施政策，經(jīng)濟適用房與廉租房建設開始在全省各地逐漸開展。據(jù)統(tǒng)計，2000年浙江省經(jīng)濟適用房竣工建筑面積為193萬平方米，占當年住宅竣工面積的14%。2001年經(jīng)濟適用房竣工建筑面積218萬平方米，占當年住宅竣工面積的13%。2002年竣工面積205萬平方米，占當年住宅竣工面積的10%。
回顧這段歷史可以發(fā)現(xiàn)，盡管住房制度改革方案要求建立以經(jīng)濟適用房為主體的住房供應體系，但實踐中工作重心卻放在培育和發(fā)展商品住房市場方面，經(jīng)濟適用房和廉租房開發(fā)建設的規(guī)模較小，在套型標準、供應對象、銷售價格、經(jīng)營管理等方面也存在許多不盡如人意的地方。
針對住房市場快速發(fā)展和住房保障相對滯后的問題，在2003年開展了“浙江省住房保障體系發(fā)展模式和協(xié)調(diào)機制研究”。調(diào)研后提出應該兼顧效率與公平，兼顧政府調(diào)控與市場調(diào)節(jié)，建立以商品房為主體的、包括經(jīng)濟適用住房以及廉租房等多種住房分類供應體系，租售并舉，多種形式并存、互聯(lián)的住房供應體系，課題成果對浙江省乃至全國的住房保障理論研究和政策完善都發(fā)揮了積極作用。
2007年8月，《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布后，浙江省高度重視。建設廳組織浙江大學房地產(chǎn)研究中心等單位合作開展了“浙江省中等收入家庭住房消費模式與政策研究”。課題組通過系統(tǒng)調(diào)研浙江省城市中等收入家庭住房消費現(xiàn)狀和問題，分析了中等收入家庭住房消費規(guī)律，結(jié)合住房存量結(jié)構(gòu)、住房供應結(jié)構(gòu)、住房市場結(jié)構(gòu)（二手房市場和租賃市場）、城市人口結(jié)構(gòu)、家庭生命周期等方面的特征，提出了具有針對性和操作性的政策建議，對浙江省完善住房保障發(fā)揮了參謀作用，在全國也產(chǎn)生了引導和示范作用。
2010年6月，在城市化快速推進和房價過快上漲背景下，為了強化和完善住房保障體系，建設部等七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》。同年9月，浙江省建設廳等部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實施意見》，發(fā)展公共租賃房成為完善住房保障體系的重點工作。
經(jīng)過長期不斷努力，浙江省住房保障體系逐步完善，住房保障工作整體走在全國前列。以杭州為例，保障性住房“五房并舉”，成效顯著。住房保障的推進，改善了困難群眾和弱勢群體居住條件，保障了群眾基本權(quán)利和切身利益，維護了社會公平正義，有效推動了杭州“生活品質(zhì)之城”建設。
市場：勇立潮頭
隨著改革政策的落實和社會各方面思想觀念更新，浙江省房地產(chǎn)市場很快實現(xiàn)了“供需兩旺”，成為全國房地產(chǎn)市場大潮的排頭兵和弄潮兒。
在培育房地產(chǎn)市場方面，除了加快各項改革政策落地，浙江省“房博會”和各城市“人居展”辦的有聲有色，在全國獨樹一幟。
住房制度改革和房地產(chǎn)市場培育的一系列舉措極大地調(diào)動了居民、企業(yè)、金融、媒體等各方面參與房地產(chǎn)市場的熱情，實現(xiàn)了商品房市場從無到有、從小到大的跨越。統(tǒng)計資料顯示，從1990年到2000年，浙江省商品房銷售面積從74萬方增加到1476萬方，年均增長速度高達35%，奠定了浙江房地產(chǎn)市場在全國的領先地位。
隨著浙江省房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，房地產(chǎn)逐步成為經(jīng)濟熱點、社會焦點和政策難點，房地產(chǎn)市場的規(guī)范化管理要求也不斷提高。浙江省建設廳和有關(guān)城市與時俱進，加強政府規(guī)劃引導，探索房地產(chǎn)市場監(jiān)管和政策調(diào)控的新技術(shù)和新方法，成為房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮提供了堅實基礎。
2006年，為加強行業(yè)監(jiān)管和市場服務，杭州市建委開展了誠信網(wǎng)建設工作，與浙江大學房地產(chǎn)研究中心聯(lián)合開展了 “杭州市房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)測研究”，對杭州房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標體系、市場歷史動態(tài)分析、住宅需求預測、市場風險預警等方法和模型進行了較為深入的研究，提供了系統(tǒng)的分析方案和預測、預警方法，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供了技術(shù)支持。
2016年，為滿足新形勢下房地產(chǎn)市場“分類調(diào)控、分城施策”的基本要求，建立“長效機制”，浙江省建設廳組織浙江大學和浙江工業(yè)大學相關(guān)專家組成課題組，開展了“城市商品住宅市場監(jiān)測評價與調(diào)控策略研究”。課題成果提出，從房價波動性和供求穩(wěn)定性兩個角度對城市房地產(chǎn)市場運行狀況進行監(jiān)測評價，從供需兩側(cè)入手，結(jié)合市場情緒和房地產(chǎn)金融等因素，綜合評估城市房價波動特征和市場供求特征，進而對不同類型的城市房地產(chǎn)市場提出針對性的分類別、分強度、差異化調(diào)控對策，使浙江省房地產(chǎn)調(diào)控水平和能力保持全國領先水平。
2017年以來，為了穩(wěn)定商品房價格，建設部反復要求“堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松”，持續(xù)通過“因城施策、精準發(fā)力”抑制市場過熱。目前來看，各類限制性行政管制措施已經(jīng)用到了極致，迫切需要探索新的調(diào)控思路和有效機制。
現(xiàn)階段我國住房市場的關(guān)鍵問題在于，供求關(guān)系長期緊張，導致房價持續(xù)上漲，二者形成正反饋機制，積累了顯著的金融風險。按照中央防范化解重大風險和金融去杠桿的整體部署，加上房地產(chǎn)市場抑制投資投機措施的完善，一段時間內(nèi)可能出現(xiàn)購房需求收縮趨勢，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的任務面臨日益復雜的形勢和更加艱巨的任務。
企業(yè)：生生不息
在千千萬萬的浙江中小企業(yè)走南闖北，前仆后繼，生生不息，形成了五彩繽紛的“浙商”風景線。魯冠球、宗慶后、李書福、馬云等優(yōu)秀企業(yè)家群星閃耀，成為影響世界的著名人物。
浙江房地產(chǎn)企業(yè)是浙商群體的重要組成部分，從1990年代開始，就活躍在大江南北許多城市里。到2000年，在停止福利性實物分房、加快公房出售和上市交易、發(fā)展房地產(chǎn)金融等改革措施推動下，浙江房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“供需兩旺”的繁榮景象，全省有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1700多家，還有許多開發(fā)企業(yè)隨著浙商群體活躍在全國各地，被稱為房地產(chǎn)的“浙江現(xiàn)象”。
“浙江現(xiàn)象”的背后也意味著一大批有競爭力的優(yōu)秀本土企業(yè)的崛起，他們是浙江省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的中流砥柱。20多年來，在宋衛(wèi)平、戚金興等優(yōu)秀企業(yè)家群體帶領下，一批有競爭力的優(yōu)秀開發(fā)商在浙江大地上辛勤耕耘，在產(chǎn)品品質(zhì)、創(chuàng)新能力、經(jīng)營戰(zhàn)略、社會責任等方面不斷追求，為城市發(fā)展、經(jīng)濟繁榮、家庭富裕、社會和諧和國家進步做出了歷史性的巨大貢獻。
追求高品質(zhì)是浙江房地產(chǎn)企業(yè)的基本特征。在優(yōu)秀企業(yè)的帶動下，浙江房地產(chǎn)企業(yè)普遍重視產(chǎn)品品質(zhì)，贏得了市場青睞和行業(yè)認可。順應市場需求變化，重視科技應用和產(chǎn)品創(chuàng)新，成為引領行業(yè)進步的基本力量。從2007年起，浙江省先后有38個項目獲得全國廣廈獎，一批優(yōu)秀住宅小區(qū)列入“國家康居示范工程”，許多住宅小區(qū)積極對照國家標準開發(fā)建設，通過了國家A級住宅性能認定，帶動了城鎮(zhèn)住宅綜合品質(zhì)的不斷提升。
良好的人居品質(zhì)除了依托高質(zhì)量的住宅開發(fā)建設，還要依靠物業(yè)管理和服務。浙江房地產(chǎn)企業(yè)十分重視物業(yè)服務，多數(shù)開發(fā)商都不惜代價，持續(xù)投入，把優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務作為自己品牌延伸的重要組成部分。
2013-2014年度“廣廈獎”首次將物業(yè)服務企業(yè)納入?yún)⒃u范圍，浙江省有7個項目和物業(yè)公司入圍“廣廈獎”，是全國獲獎數(shù)目做多的省份之一。在2016年初中物協(xié)發(fā)布的2015中國物業(yè)管理綜合實力百強榜中，綠城、南都、銀億、亞太酒店、浙大新宇、永城、開元、金都和濱江等9家浙江物業(yè)管理企業(yè)進入了全國百強。
經(jīng)過市場的洗禮，浙江房地產(chǎn)企業(yè)實力不斷增強，在全國房地產(chǎn)行業(yè)占有重要地位。根據(jù)中國指數(shù)研究院等單位發(fā)布的排行榜單，2011-2014年浙江房地產(chǎn)企業(yè)入圍全國百強家數(shù)分別為5家、7家、12家和16家。目前，已經(jīng)有20多家浙江房地產(chǎn)企業(yè)進軍資本市場，為企業(yè)完善治理機制和可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。
與此同時，隨著2006年萬科整合南都高調(diào)進入浙江市場，越來越多的全國性開發(fā)商義無反顧地進軍杭州和浙江其它城市，打破了本土開發(fā)商占主導地位的行業(yè)格局，帶來了許多新的經(jīng)營管理理念和方法，標志著浙江房地產(chǎn)市場進入百舸爭流的新階段。
到2007年，浙江房地產(chǎn)市場與全國一樣，進入了階段性發(fā)展高潮，全省擁有3000余家房地產(chǎn)公司，其中既有綠城、濱江、金都等本土知名企業(yè)，也有萬科、中海、保利等全國性開發(fā)企業(yè)，但大多數(shù)仍然是中小型民營房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰和逐步整合將成為一種趨勢。
2010年，中國房地產(chǎn)調(diào)控進一步升級，限購限貸為主的行政性管制不斷強化，嚴重抑制了浙江房地產(chǎn)市場的活躍度。2015年房地產(chǎn)“去庫存”政策來襲，浙江房地產(chǎn)市場也隨之起舞。在政策和市場不確定性影響下，這一時期浙江房地產(chǎn)市場上本土開發(fā)商地位降低，全國主要開發(fā)商則大舉進入。隨著融創(chuàng)、融信、旭輝、恒大、碧桂園等企業(yè)全面進軍浙江三四線城市，浙江房地產(chǎn)業(yè)正在演繹更加精彩紛呈、群雄逐鹿的景象，成了全國房地產(chǎn)市場的兵家必爭之地。
隨著浙江城市化進入成熟階段，在國際貿(mào)易戰(zhàn)和國內(nèi)去杠桿的雙重壓力下，浙江房地產(chǎn)企業(yè)正在進入新的發(fā)展階段，一批中青年企業(yè)家已經(jīng)走上前臺，擔當重任，相信在一代又一代企業(yè)家的努力下，浙江房地產(chǎn)的明天會更加美好。
家庭：買不買房
家庭是住房制度改革的主要參與主體和受益群體。80年代初期，浙江城鎮(zhèn)居民住房十分困難，1980年人均住房使用面積只有9.4平方米。1990年代以來，住房建設突飛猛進，浙江省城鎮(zhèn)人均住房面積長期位居全國第一，住房品質(zhì)不斷提高，居住環(huán)境日新月異，成為區(qū)域經(jīng)濟現(xiàn)代化的重要成果。
對老百姓來說，除了住房條件改善帶來的獲得感，更加糾結(jié)的是房價上漲產(chǎn)生的“財富效應”。從1995年到2017年，浙江省商品房銷售均價增長8.9倍，高于同期城鎮(zhèn)人均可支配收入7.2倍的增幅。面對不斷上漲的房價，在“買不買房”的反復糾結(jié)中，在什么地方擁有幾套房子，最終成為家庭財富積累水平的決定性因素。事實表明，過去20年來，購房是家庭最有效的投資方式。
在杭州市區(qū)，房價上漲的財富效應更加顯著。據(jù)統(tǒng)計，2014年新建商品住宅銷售均價約15450元/平方米，2017年上漲到了24400元/平方米。如果2014年在杭州以平均價格購買一套100平方米的住宅，三年后大約可以增值90萬元，相當于2017年杭州市城鎮(zhèn)人均可支配收入56276元的16倍。房價大幅上漲“教訓了”堅持不買房的家庭，鼓勵了以“炒房團”為代表的投資客，買房問題成了社會廣泛關(guān)注的熱點話題。
在有房家庭享受房價上漲帶來財富效應的同時，需要購房的“剛需家庭”卻越來越感到力不從心。以杭州為例，2017年和2018年6月的房價收入比分別達到16.2和16.3，新進杭州的青年家庭，如果僅僅依靠自己收入積累，只能“望房興嘆”。一些家庭舉全家?guī)状酥彿?，或者為了購房每月按揭還款壓力巨大，都將嚴重影響家庭正常消費，降低整體生活品質(zhì)。
2017年以來，“限價”措施管住了新建商品住宅價格，出現(xiàn)了新房與二手房“價格倒掛”現(xiàn)象，形成了“套利”機會，激發(fā)許多“沉寂的購房資格”加入了“搶房”和“搖一搖”大軍。對于需要買房的家庭來說，除了資金不足的困難，還要面對“運氣不佳”的“折磨”。
當然，無論對于坐擁多套住房的“富豪家庭”，還是對于千辛萬苦貸款買房的“房奴家庭”，或者高杠桿投資購房者來說，高企的房價和嚴厲調(diào)控的利劍也使他們焦慮不安。
回顧20年來家庭參與房地產(chǎn)市場的歷程，前10年住房條件顯著改善，住房價值快速積累，是獲得感十分顯著和普惠制的“幸福時光”。后10年政策調(diào)控不斷，市場雖有波動，但房價持續(xù)大幅上漲，住宅市場的投資屬性日益顯著，許多家庭出現(xiàn)了糾結(jié)、困惑、迷茫甚至絕望。
站在新時代的起點回望過去，不管你是慶幸還是后悔，都要笑著面向未來?，F(xiàn)在再問買不買房，仍然無法得到簡單答案。不同的家庭身份、財產(chǎn)和收入狀況，決定你的選擇空間，需要按照“因人而異，因時而變，因地制宜、從長計議”的思路具體分析和決策。分幾大類來看，首套自住，有合適的盡快買吧；功能改善，合意就買；資產(chǎn)配置，優(yōu)化結(jié)構(gòu)；炒房投資，風險自擔。
城市：換了人間
城市是人類社會進步的重要載體，城市化水平和城市生活品質(zhì)與經(jīng)濟發(fā)展階段密切相關(guān)。
1990年代開始，隨著中國社會從溫飽階段進入小康階段，啟動房地產(chǎn)市場成為推進中國特色的“政府主導、大規(guī)模、快速城市化模式”的現(xiàn)實選擇。20年來，隨著住房制度改革和房地產(chǎn)市場發(fā)展，房地產(chǎn)不負眾望，對城市化進程發(fā)揮了巨大的、不可替代的推動作用。浙江省城市化水平快速提升，在全國各省區(qū)處于領跑地位，2017年達到68%，已經(jīng)進入城市化后期。
在城市化水平大幅提升的數(shù)字背后，老百姓感受更直接的是城市功能逐步改善，基礎設施和公共服務水平不斷提高，城市品質(zhì)越來越好，的確能夠“讓生活更美好”。
1998年，杭州市政府明確提出了“住在杭州、游在杭州、學在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州”的發(fā)展戰(zhàn)略，政府引導，市場驅(qū)動，大規(guī)模投資住房建設，實施安居工程，完善住宅物業(yè)管理，增加園林綠化建設，在水、大氣、噪聲污染控制和拆除違法建筑等方面也成效顯著，使城市居住環(huán)境得到了改善。據(jù)此，杭州市政府獲得了2001年世界人居環(huán)境改善方面的最高獎項--“聯(lián)合國人居獎”，旨在“表彰其通過大規(guī)模的住房及基礎設施投資，使城市環(huán)境得到了根本改善”。
上有天堂，下有蘇杭，錢塘自古繁華。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，杭州城市建設和管理日新月異，杭州城市知名度、幸福感在國內(nèi)領先。2009年，時任杭州市長蔡奇主持了一項“市長課題”，組織浙江大學、經(jīng)濟學人智庫、杭州市建委等單位合作，研究如何進一步建設“與世界名城相媲美的生活品質(zhì)之城”。杭州對宜居城市的研究和探索，明確了什么是宜居城市、如何評價宜居城市、怎么建設宜居城市等三個核心問題，十年來深刻影響了杭州城市發(fā)展戰(zhàn)略和策略，其成效在2016年G20峰會期間得到廣泛稱贊。
面向未來，浙江省進入了后工業(yè)化和現(xiàn)代化發(fā)展階段，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略將引領城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。在新的起點上，房地產(chǎn)業(yè)的基礎地位不會變化，但作用方式將會調(diào)整和升級。住房制度改革進一步深化，房地產(chǎn)市場“長效機制”建設加快，我們期待更加美好的明天。
（作者：賈生華，浙江大學管理學院教授、浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任。文章來源：《每日商報》10月25日A18和A19版）
